ראשי

תחילה יש לבחור עו"ד מייצג עם ניסיון בעסקאות נדל"ן. עוה"ד יוציא נסח טאבו של הנכס הפוטנציאלי, לפי מספרי גוש וחלקה (לעיתים גם תת חלקה). הנתונים הללו מתקבלים מהמוכר. אפשרות נוספת היא לאתרם לפי כתובת הנכס.
בנסח הטאבו ניתן ללמוד על זהות המוכרים, מהות הזכות בנכס (בעלות/חכירה וכו'), הצמדות (כגון מחסן או חניה) ועוד.
לא תמיד זכויות המוכר רשומות בטאבו. במקרה בו הנכס או זכויות המוכרים בו לא רשומים בטאבו, נסח הטאבו יהווה קצה חוט להמשך הבדיקה ברשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת.

חברה משכנת זו חברה שאחראית על הרישומים בנכס, החל ברגע בו נחתם חוזה מכר (עם יזם או קבלן), ועד לרישומה על שם הרוכש בטאבו.
בכל השלבים הנ"ל הקבלן/היזם משמש, באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו "חברה משכנת". במקרים רבים בהם אין פרצלציה, והנכס טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים ואין אפשרות לרשום את זכויות הרוכש, הרישום מבוצע אצל עורך הדין שמייצג את החברה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע באיזה מקרים יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. סעיף 49ג לחוק הנ"ל מגדיר כי יראו את הדירה הנמכרת, כדירתו היחידה של המוכר, גם אם בנוסף לה יש בבעלותו עד 1/3 בזכויות בדירת מגורים נוספת.
לתשומת לבכם, כדי ליהנות מהפטור הנ"ל, על הדירה הנמכרת לעמוד בהגדרת "דירת מגורים מזכה".

אני נוהגת לטעון שעסקת שכירות היא עסקה מסוכנת ולא פשוטה כפי שנהוג לחשוב.
זאת משום, שבעסקה כזו, אנו מוסרים נכס יקר ערך (לעיתים, הנכס היקר ביותר שיש לנו), לאדם זר עבור סכום נמוך (ביחס לשווי הנכס).
בנוסף, הדין בישראל אינו מתיר עשיית דין עצמי. כך שבמקרה שהשוכר לא משלם את דמי השכירות, או מפר את הסכם השכירות בדרך אחרת, אסור לפנות אותו בכח (זה כולל גם איסור על החלפת צילינדר וניתוק מתשתיות הדירה).
הדרך החוקית לפינוי היא בקבלת צו מתאים מבית המשפט, בתביעה שתוגש לפי פרק ט"ז לתקנות סדר הדין האזרחי המסדיר הגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך מקוצר.
בפועל, הליך מקוצר כזה יכול להימשך כ-6 חודשים, בהם השוכר עדיין מתגורר בנכס שלכם!
לפיכך, טרם השכרת דירתכם, מוטב לבצע בדיקות ביחס לשוכרים, ולקבל מהשוכר תמהיל בטחונות שהפעלתם תרתיע את השוכר מלהפר את דמי השכירות, וזאת כדי לצמצם את הסיכון שבהשכרת הנכס לשוכר "מועד לפורענות".